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親子間での不動産売買

親子間売買・親族間売買とは

 親子間・兄弟間・親族間での不動産売買は可能です。しかし、問題とされているのが通常の銀行ローンが組め・金利優遇が使える場合があるので、詳細はアドバイザーまでご相談ください。
 親子売買の問題点:一般的に通常の売買よりも費用が掛かることが一般的です。両親(および子供)の不動産を買戻しする場合、ご本人(買戻し者)の収入に左右されますが、住宅ローンが組める年齢・職業により優位な住宅ローンを組めないケースがあるため、ノンバンク等でなければ住宅ローンを組めないこともあります。
 一般的な親子間売買において、今までの住宅ローンの延滞分と残債を支払、所有権移転登記費用2回分・抵当権抹消費用・取得税2回分・抵当権設定費用・短期譲渡所得税・仲介手数料の報酬費用等が掛り割高の購入になります。
 一方こういった問題の解決策として弊社にて一時所有し新たな形で親族の方に売却します。親子間売買と違い住宅ローンを組む場合のリスクが軽減します。売却する際の住宅ローンの延滞や残債の全額を弊社が債権者側と交渉し購入するので買戻しの際は一般的な親子間売買と違った購入金額にてご提供できます。

任意売却をどこに依頼するか?

1. 不動産業者に依頼する

 住宅ローンの返済するために不動産業者に住宅を売却査定してもらい査定額を確認することは必要でしょう。債権額(返済額)よりも売却査定額が高い場合は問題ありません。低かった場合はどうなるのでしょうか?
 不動産業者の中には『任意売却を取り扱ったことがありません』とか『売却して不足した金額を用意してください』と言われるケースが多いです。任意売却の物件を取扱経験があるのか、債権者交渉の経験がるのかをご確認いただいてからご依頼ください。

2. 債権会社からの紹介された会社に依頼する

 某大手銀行にてよく行われているのですが、債権者側が指定された不動産業者に売却を依頼するよう促されます。債権者側(銀行等)の意向にて売却を進められるので債務者様(本人)の売却後のケアーはなく、債権の免除や猶予はありません。引越し代などの費用も残らないケースも少なくありません。
 ※債権者から紹介される不動産業者は、『債権者が推奨する』信用ある会社(債権を回収するため)に任せることで債権者意向の任意売却になります。
 ※自宅を売却するのはご本人の意思です。推奨される会社だけでなくご自分で決めることをお勧めします。

3. 弁護士や司法書士などに依頼する

 債権者からの催告や督促に悩まれている方や自己破産・民事再生・債務整理される方にとっては弁護士・司法書士等に相談される方にお勧めします。
 安心できる依頼先として弁護士・司法書士に依頼される方が多いです。しかし、不動産の売却活動を専門に行うことは少なく、提携している不動産業者を紹介されることが少なくなくありません。その場合、1社だけでなく2社以上に売却査定をしてください。
 ※『紹介した不動産業者でないと依頼を受けることができない』と言われた場合、弁護士等もほかにご相談した方がいいですね。

4. そのまま競売になるまでどこにも依頼しない

 競売になるまで住み続けるという選択もあります。この場合、住宅ローンの返済だけでなくマンションにお住まいの方なら管理費・修繕費の支払い固定資産税・そのほかの税金の支払いを止める方がいます。上記3でご説明しましたが自己破産や民事再生をする方にとっては、やむ負えない選択です。そうでない方にとっては、注意していただきたいことがあります。税金等になります。競売になっても返済されない場合、ずっと残ります。
 ※競売になるまで待たれても実際に退去するタイミングがわからない方がいます。競売入札開始してから約1か月から1か月半ぐらいには、強制退去することになります。この様にならない様に事前に債権者と交渉しておけば、引っ越し代等の費用も捻出できる場合があります。

5. 任意売却専門業者に依頼する

 任意売却の専門業者とは、一般的には任意売却取扱経験があり債権者交渉等のノウハウと実績を伴う不動産免許事業者であることです。しかし、一般の方には、わかりずらいことが多く、チラシや訪問者により、任意売却を依頼するケースが多く無許可事業者や経験不足の会社に依頼してしまいトラブルの原因になるケースも少なくありません。
 専門業者への依頼では、債権者交渉および物件の売却査定を同時にするため、短時間に任意売却ができることです。その中でも、売却後のケアーが必要でただ売却するだけではありません。転居先から引っ越し手配まで一貫して行い、引っ越し費用まで用意するからです。その後、自己破産・民事再生を依頼される方は、提携先の弁護士・司法書士を紹介するなど一貫したサービスが受けれます。

任意売却業者の種類

任意売却専門者の選定において、いくつかの会社の特性があります。

  1. 債権者交渉をして債権額した後、買主を仲介する業務を主体とする会社
  2. 買取専門で同じく債権者交渉をした後、依頼者より購入する会社
  3. リースバック(買戻し契約)を主体とし、依頼者もしくは親族に再販する業者で一定期間賃貸として依頼者に賃貸し続ける会社
上記以外にも1,2、3を併用している会社もありますが、大半が1になります。弊社は、2,3の併用型で3を主力です。  一時的に返済が困難である場合には、3を主力に運営している会社にご依頼ください。

任意売却業者の選定基準

 任意売却とは、一般不動産売却とは違い債権者との交渉を経て依頼者の不動産を売却することです。『如何に早く着実に任意売却を実行することが本意です』つまり、任意売却専門業者や弁護士等に依頼していても任意売却が進まなければ、何も意味を持ちません、売却することができる依頼先であり、より多くの買主(顧客)を持っているかによります。売れなければ売却保証してくれる業者をお選びください。
※いつまで経っても売却できない物件は、いずれ競売になるほかないのです。そうなってしまったら、依頼している意味がるのでしょうか、そういった会社は、ただ売却の物件広告を載せ顧客が問合せしてくるのを待っているだけかもしれません。
 任意売却専門業者の選定基準は、業務経験だけでなく経済力のある会社(自己資本がある)が選定基準です。

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