１２月にはいると任意売却交渉が難航します。単純に年末年始のお休みが入るからです。銀行やその他のサービサーは、年末ぎりぎりまで仕事を終わらせる事はしません。万が一終わらない場合年を越してしまうからです。どうせなら年を越してからにした方が確実です。

任意売却の相談も１１月の後半から１２月の初旬が最終リミットですね。

年明けからの交渉の方が落かもしれませんね。

年末にかけて株価が持ちかえすだろうと思っていました。

今までの２ヶ月間は、１万４千円台の根固めこれからは、１万６千円を年内に通過するのでは、年明け若干下がりそうですが３月にかけて１万７千円台も視野に入りそうです。

株価を足上げる要因として、日韓首脳会議と中国との信頼回復が不可欠ですが、その兆候が現れれば、間違いなくあがり続けそうです。

期待したいですね。

今年収益ビルとして横浜市戸塚区にある尾崎台ビルを紹介します。

この物件は、去年（２０１２年）より所有者より任意売却の依頼がありました。しかし、横浜市税の承諾だけがもらえず、競売に強行しましたが、応札して当センターにて競落しました。

経過年数の３７年とかなり老朽化も進んでいて、入居率も５０％代でした。このままでは、収益ビルとしての存続は難しいと考えますが当センターではこのような収益ビルをリノベーションする事で収益性のいい物件に生まれ回る事が出来ます。

購入当初　稼働率５０％　表面利回り８％

テナント数４室　居室１２室　駐車場６台

空室（テナント２室　居室８室　駐車場２台）

現在リノベーション後　９１％＋看板分　表面利回り１６．７％

空室　居室２室のみ

新しい提案で置き看板３スペース成約済（１カ所は弊社で使用しています）

このようにリノベーションを行う事で現存の物件を高利回りで稼働する事が出来ます。ちなみに満室に成ると１９．４％になります。

このように物件の価値は現時点での稼働をいかに高利回りにするかを考えだす事が必要です。当センターによる収益物件の平均利回りは１５．５％に成ります。（一部７％の物件が有りますが、築年数も浅く世代交代（※物件入れ替えによる）しました結果）

先週契約した物件、横浜市中区福富町の収益ビルは、満室想定で１９．１％です。現在は１４．３％ですので、高利回りです。デメリットとして築年数が古い事です。（５０年）※このような物件を購入するには、当然現金での購入が不可欠です。銀行の融資による買い入れは不可能ですので、一般のオーナー様はまねをしないでください。

当センターがなぜ古い物件を購入するかです。

★メリットとしてまずは、価格が安い事です。古い物件は、修繕工事を怠りがちですが、当センター（運営会社：株式会社アルプス建設）である事からリノベーションのノウハウが有る事と自社での客付け部門（アルプスエージェント：賃貸専門店３店舗）を持っている事と管理部門を併設している事です。このように総合的にケアーできる体制で初めてこのような物件を購入する事が出来ます。

★デメリットとしては、冒頭にも説明したように銀行の融資がつきにくい事です。また、建物の修繕に莫大な費用がかかる事と集客が難しい事です。

★★まとめ：購入後の事をどのように考えているかが収益物件を購入する方針になります。

収益物件を購入して会社運営していく事は並み大抵な事では有りません。ちまたによく有る定年までのワンルームマンションを購入し収益として貸し続けて定年後には、（年金が見込めない事を理由）副収入を当てにする公務員や大手企業の社員の方々がいますが果たして大丈夫でしょうか？定年までの貸し続けるリスクを軽んじています。家賃はこの２０年間一部の地域を除けば横ばいか下がっているのです。そういった過程で何十年も持ったマンションも老朽化してきます。これを資産というでしょうか？（私は、資産ではなく負債に成ると考えています）

不動産を持ち続ける難しさは、次の内容です。

現金を持っている方の購入は、全く問題有りません。しかし、借り入れをして購入しているオーナー様（大抵のオーナー）は、そうはいきません。大家業のみのオーナーは、少ないのです。副業というか本業が別に有り収益物件を購入しているのです。

※収入と借入額の返済の比率が８０％を上回る場合は要注意です。

シュミレーションしてみます。１００万円の家賃収入があり、８０万円の毎月の返済、借入額は２億円　期間２５年　２．５％の金利とします。毎月の管理費は家賃の３％・修繕管理費は５％とします。（鉄筋コンクリート造の建物１５年　比率１億円建物・土地１億円とする）表面利回り６％とします。

毎月の経費：８０万円＋８万円＝８８万円

差し引き額：１００万円ー８８万円＝１２万円の利益になります。

ここで、喜ぶのは早いです。土地・建物固定資産税がかかります。およそ年間５０万円月額にして４万円かかりますので、８万円の利益が残ります。年間で９６万円のキャッシュが残ります。

むむ・・・・・これで終わりません。年間の収入から減価償却を差し引いて不動産収入に置ける税金を納めます。約２９０万円の減価償却に対して収入９６０万円から金利分２８０万円を差し引くと６８０万円（概算です）ー２９０万円（減価償却）＝３９０万円に対する所得税（３０％から４０％ぐらい）平均３５％とすると１３６万円になります。

これは、現金で残った９６万円から１３６万円を引かなければ成りません。つまり年間４０万円を追い銭します。満室想定での数字です。空き室が入ったり、賃料が下がるともっと払えなくなる事と金利上昇による返済難民が出るでしょうね。最初のうちは減価償却が大きくおよび初期費用が有るので税金がほとんどかかりませんが、３年目以降は大変です。返せないでしょうね。そう成ると持って３年目で売却するオーナーが多いのも現実です。

賃貸オーナー業で食べていける方々のほとんど賃貸業を副業として本業がうまく言っている方と元々からの大地主様でしょうね。一般の投資家は３年目で逆さやになり、１０年目には競売になり、自宅までなくなる方が少なく有りません。買っていなければと後悔しても一度買った収益ビルはなかなか売却できません。なぜなら、再販するときには更なる価格で売り出さなければ成りません。仮に６％の表面利回りから２％のよくて８％の場合はどうでしょう。これも経済利回りから言って５年は持ちますがそれ以降は、もりません。つまり１２％以上の利回り物件は、融資型投資のオーナー様には向きません。大抵の方は、５年の間返済していけている事に満足して５年後以降を忘れしまっているからです。

対応策：買ってしまった物件は、３年以内に売却する方向で調整します。それ以上所有していても自己資金を投入していくはめに成ります。物件購入は、儲かっている企業が現金を不動産にかえて税金の優遇をして内部留保金をためていける企業のみです。