任意売却救急センター

１１月４日より開設いたします。

お問い合わせの際は、ご予約願います。

相談員は、訪問相談に出張していることもありますので、事前にご予約を頂ければ、

せっかくお越しいただいても対応できないことがあります。

ご了承ください。

任意売却救急センター　代表の木藤です。

今回、『住宅ローンの滞納にお困りの方』『離婚による財産の分与にお困りの方』『相続による遺産の分割にお困りの方』など様々な方の無料相談窓口を増設しました。

今までは、本社のみでの対応でしたが、横浜市内だけでも３カ所増設いたしました。

JR根岸線より関内駅南口下車開札に表札あり、徒歩３分　『関内南口支店』

京浜急行『日ノ出町駅』に『日ノ出町駅前支店』を１１月より開設、こちらも無料相談実施予定。

横浜駅西口徒歩６分にブライト横浜８階に『横浜西口支店』開設予定１１月末ごろを予定しております。

本社は、JR『関内駅』及び市営地下鉄『伊勢佐木長者町駅』及び京浜急行『日ノ出町駅』いずれの３駅からのアクセス可能です。

任意売却の相談及びそのほかの相談に関しても常時相談を実施しております。

※事前にご予約を承っておりますので、必ずご連絡ください。

連絡先　0120-7867-28　まで直通電話　045-252-0310（木藤直通）

最近の賃貸管理会社には、とんでもない管理をしている会社がります。

任意売却の相談でなく、賃貸管理物件の相談が最近多くなりした。

本日の相談内容は、横浜にある会社に一棟のアパートを管理してもらっている方からの話です。

所有して30年あまり最近管理会社が変わり、4年ほどたちますが最近、入居者からの入金が減ってきたという相談でした。管理会社に確認したところ入居者の会社が不景気でなかなか家賃が支払えなく滞納気味だったそうです。最初は1か月滞納して2か月3か月と増えて来て現在では1年以上の滞納がある始末、大家さんは再三管理会社に入居者からの家賃を取り立てるよう要請し払えないようであれば分割返済にて返済するように指示したにもかかわらずだましだまし伸ばしているうちにここまで増えてしまったようです。調査を依頼されてから現場に直行したところ所有者からは空き室とのことの報告を受けていた部屋に入居者がいて記録では2年前に退出していて空き室とのことで入金もありません。これってもしかして・・・・・・・・・・・。

現在調査中です。

場合によっては、業務上横領どころか宅建業法違反になる可能性もあります。怖いですね。

今一度現在管理してもらっている管理会社の様子を確認した用が良いかもしれません。もちろん現場に行き現況を確認して見ることも必要でしょう。

弊社は、任意売却の業務だけでなく、賃貸管理事業も行っております。元は、競売事業を中心に横浜・川崎・相模原・小田原を中心に行っていたこともあり、入札した物件を売却していくだけでなく、自社で所有し賃貸運営をしていったところから自社にて貸しビル業も手掛けるようになりました。今では東京・神奈川・長野県等の他県にわたり、不動産物件を所有しております。

さまざまな住宅ローンの滞納及びそこに至るまでの過程については人それぞれですが対処方法は、違いますが、住宅を守るだけでなく、一番優先される事は、生活の確保を優先に考えております。きれいごとにも住宅を守ることが、生活を守ることではありません。生活を今後どのように進めていくために住宅のあるべき姿を考える方が自然ではないのでしょうか？業者の口車に乗って自宅を売却することを優先する事だけが方法ではありません。不動産業者の業務は、『売却させることが方位です』売却しないようであれば、何も対応してくれません。慈善団体でない限りは、そうできません。

※最近はあまり聞きませんが、ＮＰＯ団体の任意相談会社がありますが、無報酬での活動しているのは、ごく僅かでほとんどは、不動産業者と提携しているので、売却益からの報酬はいただいています。（ルートが違うだけです）

ちなみに弊社は、慈善事業業者ではありません。正規に報酬をお客様より頂いておりますので、きれいごとはお話しません。

任意売却救急センターの木藤です。

結論から言いますと、『借地権がいい』

なぜと言いますと費用対効果が良いからです。

一般に所有権が良いと固定した概念があるからだと思います。

2年の点で検証します。①誰が使うのか？②資産価値はどうか？

☆自分で使用し使っていくうえでは、借りた方が安く運営できます。所有権にした場合、元本の他に利息を支払いますが、元本を支払っている間に何年かかるでしょうか？もし元本を支払わなくて利息だけを支払っていたらどうでしょう？

『所有権はあるけど購入した時から借金が返されていない状態』・・・・・・・・A

『賃貸していて毎月家賃を支払っている状態』・・・・・・・・・・B

A・Bは支払っている内容が違いますが、私から見たら同じように思えます。つまり、『金利を支払う』→『家賃を支払う』　同じことでは？

☆資産価値を検証します。ここでは、土地の場合について言及します。

よくみなさん、借地権割合という言葉を聞いたことありますか？

相続税の計算をするときに路線価という評があります。そこには、借地権割合が記入されております。

よく見ると『6：4』　『7：3』という比率が書いてあります。

何かわかりますか？

そうですこれは、実勢価格にて売却した場合の土地の割合です。

『6：4』の場合　例　1000万円　６＝600万円　4＝400万円

『借主：貸主』→借主600万円　　貸主400万円

おかしくありませんか？　所有権を持っている貸主が400万円しか価値がないのです。

結論：所有権という権利はあくまでも一般的に知られた権利であるだけです。借地権＞所有権のほうが使用目的をはっきりとしていて費用対効果がありあます。言い換えれば、借地権のついていない土地の所有権は、価値があってもついている所有権には価値が低くなることを意味しています。両方同じ所有権ですが、前者以外は、借地権が価値があると考えています。

ここで再度言い換えれば、保険に例えると

『所有権』　総合生命保険『積立式の生命保険』

『借地権』　掛け捨て型のがん保険（入院時の一時保障あり）

といったイメージじゃないかな？

みなさんよく考えてください。

所有権を得ようとしてそれに魅了され借金を積み重ねた結果、自己破産や競売にかけられてしまうのでわないのでしょうか？？

10月に入り、ここ最近川崎市内からの任意売却相談が急増しております。

なぜだ理由を模索していますが、わかりません。主にマンションの方が多いいです。

借入れをして返済困難になる方の多くは10年以上15年以内の方が大半です。

この時期に集中している依頼者のほとんどが年齢層に注目すると40歳以上45歳の方が同じく大半を占めていました。

年齢層の集中の印象は、以前は高収入を得ていた時代があり、30代にはかなり羽振りのいい生活をしていたのにここ2.3年景気が悪くなり返済できなくなったとの相談がほとんどでしたね。

★今後の返済で会社が倒産し、退職金を予定していた年齢層が住宅ローンの返済に困り、年金の一部を返済に回す傾向が今後考えられるかもしれません。・・・・・・怖いことですね。

★もしかしてあなたの住宅ローン返済期間が70歳ですが75歳ですか？

最近、任意売却の報道がありました。ニュースなどにどり出されています。

最近このように任意売却に悩んでいる人が多いのでしょうか？

★当センターには、前年度より相談数は3倍増えていますが、徐々に認知度が上がっているおかげだと考えています。ただ言えることは、景気が良くないお事は、確かでしょう。相対的な情報は確認しておりません。今後の動向は来年の3月付近に住宅ローンの返済難民が増えると考えております。

★反響別に言えば　9月の相談件数

横浜市内　　15件

川崎市内　　6件

藤沢市内　　3件

神奈川県内　2件

東京都内　　3件

大阪府　　　1件

兵庫県　　　１件

★当センターでは、ネットの広告を神奈川県・東京都内を中心に行っていることもあり、地域限定の問合せが目立ちます。尚、その他以外の地域での任意売却相談は、実施しておりません。他社のセンターでは、全国をうたっていますが『実際できるのかが疑問です』相談員も遠方に出張して採算が取れるか不思議です。外注先があり（提携先の発注）対応しているのでしょうね。当センターの相談員は、東京都内・神奈川県内を可能活動範囲として考えているからです。

横浜地方裁判所　22（ヌ）12等の入札　１０月3日より入札開始しております。この物件は、横浜市中区伊勢佐木町６丁目　土地付き建物のことをお知らせします。

この物件は、現在散髪屋を経営している旦那さん（所有者）が兄弟の財産分与のトラブルから強制競売になっていると思われます。なお７年前からのいざこざから根深く競売が遂行されると想定されます。

物件内容の補足：本物件の所有者の親族が今年６月ごろなくなっており、現段階の占有状況が若干変わります。

競売になってからの事：本物件は、競売になれば所有者は、強制執行をしない限り出ていかないでしょう。なおそのほかの占有者は、時間を提案する猶予を持って退去すると思われます。

物件の評価：土地は評価できると思いますが、建物は大変古く耐用年数はほとんどありません。一部近隣の土地に越境していることから、取り壊しを選択せざる負えない状態です。

http://bit.sikkou.jp/xxW04_sv_0130Action.do

予想レンジ2600万円から3200万円

入札結果が出ました。3039万円　7件　業者にて落札しておりましたね。・・・・マーいい買い物になると思います。GOOD

今回は、最低価格にて入札してみます。★★★☆☆