当センターの代表の木藤です。

任意売却救急センターは、任意売却専門業者として運営してまいりましたが、住宅ローンの滞納及び相続による分割に困り抵当権の設定されていて分割できないなどの相談を受けます。

分割売却するうえでも必要な業務を行っております。現在、任意売却業者が増えて来ておりますが、ただの売却業務として行っているところが増えております。本来、任意売却せざる負えない、売るに売ることができないなど本人では、対応できないことから生まれた業務です。

『不動産知識・建築基準・税務知識・民法等の知識を融合して対応するのが任意売却です。』

横浜・川崎・東京の任意売却のご相談は、お気軽にご相談ください。現在ご相談している方でも大丈夫です。一方の任意売却業者にだけよりもご安心頂けます。ご相談はもちろん無料ですので、ご予約者のみ受付ております。

任意売却とは、一般不動産売却とは違い債権者との交渉を経て依頼者の不動産を売却することです。『如何に早く着実に任意売却を実行することが本意です』つまり、任意売却専門業者や弁護士等に依頼していても任意売却が進まなければ、何も意味を持ちません、売却することができる依頼先であり、より多くの買主（顧客）を持っているかによります。売れなければ売却保証してくれる業者をお選びください。

※いつまで経っても売却できない物件は、いずれ競売になるほかないのです。そうなってしまったら、依頼している意味がるのでしょうか、そういった会社は、ただ売却の物件広告を載せ顧客が問合せしてくるのを待っているだけかもしれません。任意売却専門業者の選定基準は、業務経験だけでなく経済力のある会社（自己資本がある）が選定基準です。

任意売却専門者の選定において、いくつかの会社の特性があります。

１、債権者交渉をして債権額した後、買主を仲介する業務を主体とする会社

２、買取専門で同じく債権者交渉をした後、依頼者より購入する会社

３、リースバック（買戻し契約）を主体とし、依頼者もしくは親族に再販する業者で一定期間賃貸として依頼者に賃貸し続ける会社

上記以外にも１，２、３を併用している会社もありますが、大半が1になります。弊社は、２，３の併用型で３を主力です。

一時的に返済が困難である場合には、３を主力に運営している会社にご依頼ください。

１、不動産業者に依頼する

住宅ローンの返済するために不動産業者に住宅を売却査定してもらい査定額を確認することは必要でしょう。債権額（返済額）よりも売却査定額が高い場合は問題ありません。低かった場合はどうなるのでしょうか？

不動産業者の中には『任意売却を取り扱ったことがありません』とか『売却して不足した金額を用意してください』と言われるケースが多いです。任意売却の物件を取扱経験があるのか、債権者交渉の経験がるのかをご確認いただいてからご依頼ください。

２、債権会社からの紹介された会社に依頼する。

某大手銀行にてよく行われているのですが、債権者側が指定された不動産業者に売却を依頼するよう促されます。債権者側（銀行等）の意向にて売却を進められるので債務者様（本人）の売却後のケアーはなく、債権の免除や猶予はありません。引越し代などの費用も残らないケースも少なくありません。

※債権者から紹介される不動産業者は、『債権者が推奨する』信用ある会社（債権を回収するため）に任せることで債権者意向の任意売却になります。

※自宅を売却するのはご本人の意思です。推奨される会社だけでなくご自分で決めることをお勧めします。

３、弁護士や司法書士などに依頼する

債権者からの催告や督促に悩まれている方や自己破産・民事再生・債務整理される方にとっては弁護士・司法書士等に相談される方にお勧めします。

安心できる依頼先として弁護士・司法書士に依頼される方が多いです。しかし、不動産の売却活動を専門に行うことは少なく、提携している不動産業者を紹介されることが少なくなくありません。その場合、１社だけでなく2社以上に売却査定をしてください。

※『紹介した不動産業者でないと依頼を受けることができない』と言われた場合、弁護士等もほかにご相談した方がいいですね。

４、そのまま競売になるまでどこにも依頼しない

競売になるまで住み続けるという選択もあります。この場合、住宅ローンの返済だけでなくマンションにお住まいの方なら管理費・修繕費の支払い固定資産税・そのほかの税金の支払いを止める方がいます。上記３でご説明しましたが自己破産や民事再生をする方にとっては、やむ負えない選択です。そうでない方にとっては、注意していただきたいことがあります。税金等になります。競売になっても返済されない場合、ずっと残ります。

※競売になるまで待たれても実際に退去するタイミングがわからない方がいます。競売入札開始してから約1か月から1か月半ぐらいには、強制退去することになります。この様にならない様に事前に債権者と交渉しておけば、引っ越し代等の費用も捻出できる場合があります。

５、任意売却専門業者に依頼する。

任意売却の専門業者とは、一般的には任意売却取扱経験があり債権者交渉等のノウハウと実績を伴う不動産免許事業者であることです。しかし、一般の方には、わかりずらいことが多く、チラシや訪問者により、任意売却を依頼するケースが多く無許可事業者や経験不足の会社に依頼してしまいトラブルの原因になるケースも少なくありません。

専門業者への依頼では、債権者交渉および物件の売却査定を同時にするため、短時間に任意売却ができることです。その中でも、売却後のケアーが必要でただ売却するだけではありません。転居先から引っ越し手配まで一貫して行い、引っ越し費用まで用意するからです。その後、自己破産・民事再生を依頼される方は、提携先の弁護士・司法書士を紹介するなど一貫したサービスが受けれます。

親子間売買・親族間売買とは

親子間・兄弟間・親族間での不動産売買は可能です。しかし、問題とされているのが通常の銀行ローンが組め・金利優遇が使える場合があるので、詳細はアドバイザーまでご相談ください。

親子売買の問題点：一般的に通常の売買よりも費用が掛かることが一般的です。両親（および子供）の不動産を買戻しする場合、ご本人（買戻し者）の収入に左右されますが、住宅ローンが組める年齢・職業により優位な住宅ローンを組めないケースがあるため、ノンバンク等でなければ住宅ローンを組めないこともあります。

一般的な親子間売買において、今までの住宅ローンの延滞分と残債を支払、所有権移転登記費用2回分・抵当権抹消費用・取得税2回分・抵当権設定費用・短期譲渡所得税・仲介手数料の報酬費用等が掛り割高の購入になります。

一方こういった問題の解決策として弊社にて一時所有し新たな形で親族の方に売却します。親子間売買と違い住宅ローンを組む場合のリスクが軽減します。売却する際の住宅ローンの延滞や残債の全額を弊社が債権者側と交渉し購入するので買戻しの際は一般的な親子間売買と違った購入金額にてご提供できます。

念願の建設業許可の中でも特定建設業の許可を取得しました。

これからいろいろと仕事の範囲も広くなると思います。

任意売却の業務だけでなく、建設業から不動産業までトータルサポートいたします。

今回は、私の資格にて申請したので、土木一式工事になっていますが、追って１級建築事務所を登録申請準備中です。

任意売却アドバイザー　木藤でした。

横浜に住んで４０年あれこれありましたが、みなさんの着目点は住宅ローンのこれからですね！

住宅ローンと言えば、住宅を購入する際に組む借金です。

ここで質問です。住宅を購入した物件は・・・・・・・・・財産になるのか？

１、財産になると回答した人

返済していれば、完済してしまえば、家族に財産を残せる（圧倒多数！！）

賃貸で借りているよりも返済しているほうが良いし、最終的に財産になる。

２、財産にならないと回答した人（私の回答）

借金をして買ったマンションの場合を検証しましょう。

３０００万円の購入した新築のマンション３ＬＤＫ。頭金なしで返済すると月々９万円弱

10年後にいくらになっているかしていますか？東京都内及び一部の物件は、別としてこれからの査定で検討するとほぼ30％から20％価格が落ちます。つまり９００万円から６００万円落ちます。さらに２０年後になるとどうなるでしょう現時点での分譲価格にでみると１０００万円前後になることは間違いありません。つまり３０年たった物件が２０００万円以上価値がなくなるのです。１０００万円の資産になるのですが、もう一つ忘れてはいけないのが需要と供給の関係、現時点では、そのように評価できますがこれから３０年後には日本の人口も減り、マンションが余る時代になるのです。もしかしたら持っているだけでも負債になるかもしれません。今よりも管理は２倍以上高くなっているのは、統計学上仕方のないことでしょう。

☆一般的に資産と思われている資産は資産を持ちたいという人の気持ちだけで実際は、資産になっておりません。自由にいろんなところに住み貯金をしていたほうが確実かも知れません。

住宅を購入して住宅ローンを組むことは今後控えるべきでしょう。

『所有感よりも使用感を充実するべきでしょう』

横浜の任意売却救急センター　代表の木藤です。

弊社の宣伝ですが、１０月に賃貸専門店３号店　京急の日ノ出町駅前にＯＰＥＮ致します。

なお同時に横浜西口にも賃貸専門店４号店ＯＰＥＮします。今後ともよろしくお願いします。

住宅ローンの返済に困るとほとんどの方は、金融会社にお金を借りに行きますが、その前に銀行に向かい繰延として借金の猶予を申し込むことだと思います。

支払えない住宅ローンにさらなる借金を上乗せしているので、最初のうちはいいですがの内支払えなくなるのがほとんどで、わたくしの経験上の数値でいえば、４人に１人が返していける人だと思います。つまり、３人は支払えなくなるので、借金を上乗せしてだましだまし借り続けていくか、両親に肩代わりして頂いています。≪現実です≫

一般のサラリーマン及び事業者の方が、いきなり収入が増える要素はそんなにありません。よく聞くのは、『もう少したてばお金が入る』とおっしゃる方をよく聞きますが、詳しく聞くと入る要素があまりない内容だったりします。

払えない場合、払わない方のほうが生活が安定しています。（容認する訳ではありませんが）こまめに借金を返している方を見るとどんどん先細っている気がします。（あくまでも個人的な感想ですが）

返さないことも一つの決断ですがその後の借金の返済を考えない方の決断です。

なぜなら、返済できなかったとしても自己破産する方法をとる方もいれば、民事再生を申請する方もいます。つまり、計画的にそのような手続きを取ることを念頭に入れているからです。

一方、着実に返済する方にしてみれば、全額払えなく一部ずつ返済していてあるとき払いで返済しまったく生活の余裕を持たない方がいます。最終的には、上記の手段をとる方がほとんどですが・・・・・・・・・・・・

住宅ローンを返済できないと考えたら早期の決断が必要です。返済するＶＳ返さないになるでしょう

任意売却救急センターの木藤です。

住宅ローンの返済に困った方々からの問い合わせで、任意売却と一般売買の違いをよく尋ねられます。

基本的には、住宅ローン及び債権額を返済することができなくどうしようもできない場合、任意売却するのであって一般売買とは違います。

具体的にどう違うか？

①一般売買は債権者（銀行など）と交渉をすることなく、物件（住宅）を売却することで特に難しいことはありません。売却することで借金を返済を済ませるからです。

②任意売却は、売却しても借金（負債）残ってしまうことを意味しています。つまり残ってしまった債権は必ずと言っていいほど任意整理（自己破産・民事再生）を行うのです。

※インターネットなどでは、早く相談し手頂ければ解決も早いという文言をよく聞きますが、すべてではありません。ごく一部です。つまり、滞納が長い間続いている物件で今にも競売になってしまう物件は急ぎます。その他は、正直そんに急ぐものではありません。なぜなら、相手がありからです。債権者との交渉ののち進めていかなければならない以上、事らから進めても進みません。進行に関しては、必然です。

おはようございます。

代表の木藤です。

最近のニュースを見ていると尖閣諸島の問題で反日の不買運動が起きてたりとかしていますね。これって今だけでしょうか？せっかく復興から徐々にですが経済が回ろうとしている中、このような事態が起きるのは、残念です。中国からの観光客が減り、観光産業に営業が出ていたり、現地の日系企業が襲われてしていったいこれからどうなるのでしょう？

われわれ任意売却救急センターでは、景気の動向による住宅ローンの返済に困る依頼者が増えると想定しています。景気が不透明で今後、政治でいえば総選挙も控えていることから中々経済への救済策がなされないと想定しているからです。仮にことしの秋に行われるか来年になるかによっては一度経済が『ガク』となるんでないかと不安です。