任意売却アドバイザーの小林です。

任意売却で当社にご相談を頂くお客様の中ではリースバックを希望される方が

多くなっています。

リースバックとは、物件を当社が一旦買い取って、お客様に賃貸するシステム

です。

こうすることにより、お客様は住み慣れた家から引越しをすることなく、そのまま

住み続けられるわけです。

ご自身で購入し、ご家族との生活の思い出が詰まった家ですから、他人の手に

渡したくないのは当然です。

また、遠方に引越したくないという方も多いですから、そのためにも有効です。

家を守るということは、ご家族の生活と思い出を守るということなんですね。

出来るだけ多くのご家族の生活と思い出を守るため、今週も頑張って行きたい

と思います。

皆様のお問い合わせをお待ちしています。

任意売却アドバイザーの小林です。

この欄で何度か書きましたが、私は毎週、金・土・日とお客様宅を訪問してまわります。

横浜地方裁判所の場合、毎週金曜日に配当要求終期と言って競売申立のあった

案件が公開されます。

その情報をもとに各家々を訪問するのです。

すると訪問先で同業の営業マンと遭遇することがあります。

遭遇するケースは、曜日は金曜日、物件はマンションよりも戸建が多いですね。

これは、金曜日の情報公開がそもそも午後からなので、夕方以降、各社が

一斉に動くためだと思いますが、戸建が多いのは、マンションよりも、戸建の

方が、面談出来るケースが多いためだと思います。

マンションはオートロックの物件が多いですし、断りやすいからでしょうか。

ともあれ、同業の営業マンを訪問先で見かけると、負けられない、という気に

なりますね。（向こうもそう思っているのでしょうけれども。）

さあ、頑張って訪問するぞと自分に言い聞かせる瞬間です。

今週も元気でやって行きたいと思います。

任意売却救急センター

アドバイザーの木藤です。

依頼者のほとんどが、競売になる前に任意売却による解決を望んでいますが、すべてのケースでできるとは限りません。

任意売却の解決方法

１、第三者に売却する解決→債権額の圧縮にもつながり大変よく行われる方法

２、債権の繰延及び支払期限の延長申請の解決→初期段階での解決方法です。支払い計画が出来債権額が少ない方が対象。

３、住み続けながら任意売却→第三者に売却するところまでは、１、と変わりませんが住宅に『住み続ける』ことができる。一定期間経過後　親戚間や親友などの協力の下買戻していただく契約です。

※３、は任意売却リースバックですが、住み続けられる期間を記載していないのが問題。その期間の費用はどうなるのかを確認しないと大変なことになります。

★落とし穴　その１

通常借りられる期間は最短で１ヶ月のケースや最長１０年などかがありますが、親族間及び友人関係の売買でない限りは、短期でのリースバック契約は不可能であるのにもかかわらず、最短で１ヶ月〜６ヶ月などの条件でリースバック契約する依頼者が急増しています。その背景として、時間がないことです。正しい判断をする時間がないがまま契約を進めてしまい取り返しのつかないことになるケースがあります。

→買い戻せない場合、競売でなく強制退去せざるおえない状況になるだけです。

結論：リースバック契約をして一時的に解決しても買戻しできない状況になれば、競売になった方がより合法的な解決になる場合があります。

★落とし穴　その２

リースバック契約期間→買戻しまでの期間の費用→家賃相当額にあたります。

一般にマンションなどの家賃相当額よりの住宅ローンの返済額の方が低い場合があります。これっておかしくありませんか？

家賃相当額よりも住宅ローンが安いのであれば返済したほうがいいですよね。そうでもないケースがあります。住宅ローンの返済を滞納し、返済期限を到来しても支払わなかった場合、事務的に法的手段に移行してしまうと再度住宅ローンの金額で返済することはできなくなるわけです。

結論：住宅ローンより高いリースバック契約は、一時しのぎしかなりません。６ヶ月以内の退去することを念頭に契約されたほうがいいです。

任意売却アドバイザーの小林です。

今日は雨もあがって良い天気になりましたね。

そのせいか、予定以上のお客様宅を訪問することができました。

その中で、私にとっては懐かしい建物がありました。

私は不動産の仕事をする以前は住宅メーカーに勤めていたのですが、

今日訪問した中にその会社で建てた建物があったのです。

その会社の建物はデザイン性や耐久性に優れていることで定評が

あるのですが、今はもう会社はありません。

私はその建物がとても気にいっていたので、一目みるとわかるのです。

今日は残念ながら、お客様はご不在でしたが、後日是非お会いして

お役に立てればと思っています。

任意売却救急センターの看板のデザインが決定しました。

７月より本社ビル側面に設置予定です。（日の出町駅より５分）

同時期に関内南口支店にも３m×６mの大型看板を設置予定です。（関内駅南口より２分）３キャラクターが設置される予定です。なお京浜急行およびJR線のプラットホームに看板を設置する予定も同時にあります。

任意売却救急センターの木藤です。

看板設置を常時増やしていく予定です。

任意売却救急センターの木藤です。

消費者金融の恐ろしさといえば、最近はグレーゾーンの撤廃によりかなり過剰な利息の返還や払い戻しの訴訟が頻発していますが、無借金の住宅につける一般債権の借金です。住宅ローンとの違いは、金利が高く違約損害金額も高いことです。ひとたび滞納し住宅につけた抵当権の実行をしてくるケースは少なくありません。過剰融資にならない限り必ずやってきます。債権者は、もともとの債権額に利息・違約損害金・競売に申し立している場合は、裁判所に払う保証供託金や申し立て費用などを競売の落札価格より徴収することができます。

※抵当権の件数が肝心　①単独抵当権　②次順位抵当権が存在している場合です。①の場合、債権額に合わせていくらでも回収することができます。しかし②は、抵当権の設定金額と２年間分の利息のみの請求しかできません。抵当権を見たら単独の場合、任意売却の交渉は簡単そうで意外と難しいのです。複数抵当権のほうが抵当権者の回収不可能と見込んでいるケースが多いので、意外と交渉しやすかったりします。

任意売却アドバイザーの小林です。

６月も半ばになり、暑い日が多くなってきました。もうすぐ梅雨入りですね。

私は毎週、任意売却でお客様のお宅を訪問してまわります。

以前にも書いたことがあるのですが、裁判所の配当要求を入手して、すぐに

お客様の家を訪問しても、既に空家になっていることがあります。

先週は１日に５件訪問したうち、３件も空家でした。

こんなことは初めてのことで、驚かされました。

空家を見ると悲しいような虚しいような気分にさせられます。

なんとかできなかったのだろうかと思うのですが、そこからでは

私たちにできることはほとんどありません。

そうなる前にご相談をいただければ、お役にたてることがたくさん

あるのですが。

ご連絡・ご相談をお待ちしております。

任意売却救急センターの木藤です。

今回は、任意売却でのリースバックの内容をご説明します。
依頼者の所有している住宅を第三者（㈱アルプス建設）に売却し、一定期間所有します。その後、依頼者の再建ができ次第、買い戻してもらうシステムです。買い戻す内容には、親子間売買・夫婦間売買など親戚や友人に買ってもらうケースがあります。その間は、家賃としてお支払いしていただき住み続けることが出来るのです。
※注意しなければならない業者：リースバックにて一定期間所有権を移転し、３ヶ月や６ヶ月などの期間で買い戻すようなことを強要するところには注意してください。普通に考えてもそのような短期間で買い戻せる可能性は少ないです。一時期は、競売の取り下げになりますが競売にならないまでも自宅の強制退去（執行）をするケースが多いいです。つまり、競売にならなかっただけで最終的には、他人に所有権が渡り無条件で退去しなければならないのがこの契約になります。

※任意売却を行うのは簡単ですが、総合的にコンサルしてもらえる業者にご相談ください。決して売却だけが解決でないことをお教え出来ると思います。

任意売却アドバイザーの小林です。

暑くなってきましたね。今日は夕方から天候が悪くなりそうとの
予報ですが、ひどい雨ふりにならなければよいなと思っています。

常日頃、任意売却の物件の債権者と債権の圧縮、減免等の交渉を
行っているのですが、債権者が複数の場合で意外に困るものとして、
税金関係の滞納にもとずく役所の差押があります。

金融機関の場合は融資したローンを少しでも回収したいですから、
ある程度、交渉に応じてもらえるケースが多いのですが、役所の
場合は任意売却で差押の解除に応じる条件として、全額完済を求めて
くる場合がほとんどで、なかなか交渉に応じてもらえないケースが
多いのです。

融資を回収しなければならない立場と税金をあつかう立場との違い
でしょうか。
役所の税務担当の方には何とか柔軟な対応をお願いしたいと思い
ます。