住みながら任意売却する方法は、リースバック契約することです。自宅の残債を弊社が肩代わりして返済する事です。返済した自宅を賃貸という形で借りる事を意味しています。ここで注意ポイント　借りられる期間つまり賃貸期間です。よくあるのは、１年間とか６ヶ月ですね。いい所で２年という期間がほとんどですが、当センターの期間は１０年間です。物件によっては、期限を決めていない物件もあります。

任意売却すると当然ながら売却する事に成るので、住む事が出来ません。中には引っ越したくても引っ越せない方も居ますね。子供の学区の問題や会社を登記しているとかです。また、売却する事でのデメリットは引っ越し費用がかかります。引っ越し先の家賃（礼金敷金・前家賃仲介手数料・引っ越し費用・その他諸経費）このような費用をわざわざ掛けなければ成りません。そのような費用を発生させずに任意売却する方法がリースバック契約です。ご興味のある方は、担当迄ご連絡ください。

消費税増税に伴う不動産需要の高まりで任意売却事態が落ち着いてきています。不況のさなか任意売却しか対応できなかったのが一般に売却することができる用になり身近な資産処理ツールとしての位置を失いつつあります。今では一般仲介のみを行っていた業者やそうでない業者が数多く参入するようになり、司法書士・弁護士・税理士もこの任意売却に参入してきています。・・・・つまりそれだけ良質の不動産物件が市場には売り出されていないことを意味しています。ネット媒体および任意売却に特化した業者でなくてもできる時代がやってきました。

好景気になれば任意売却は徐々にですが減ってきます。また、これからの不動産価格も著しく落ち込むリスクがないので、任意売却を進めるより相続による不動産売却に特化する方がいいかもしれません。これに関しては既に大手銀行は始めています。手前味噌の不動産事業部に委託しているからです。そうなるとなかなか一般の業者が参入することはできない。

近年、収益物件を所有しその物件にリーシング事業をするようになってからは、任意売却自体の特質した収益は生めません。任意売却救急センター自体も大々的に行うのを縮小しリーシング事業に特化していくとおもいます。

しかしながら、リースバック物件の取得は引き続き続けて参ります。

今月１０月のリースバック物件の紹介

東京都江戸川区の戸建をリースバックしました。

この物件は、残債も少なく一般に売却しても売却益が残る物件でした。しかし、弊社に売却してリースバックをすることになった物件をご紹介します。

この物件の紹介：戸建の築２５年の物件で駅からのアクセスもよく７分の距離に有ります。物件評価は、１６００万円有りましたが、弊社にて１○○０万円で購入させていただきました。

残債状況：建物の住宅ローンは６００万円のほかに一般債権が有りましたのでその合計金額を今回の売買価格にさせていただきました。

任意売却をしてしまうと物件を買い戻さない限り、二度と住む事ができませんが、リースバック契約を行えば、売却しても住み続ける事ができます。

なぜこのようなリースバックを依頼される方の理由

１、愛着のある物件を手放したくない。

２、オーバーローンでないのに（※債権が少ない）売らなければ成らない事に抵抗が有る方。

３、親子ローンにて買戻ししたいから。

４、現在の銀行の審査はよくないので、住宅ローンを借りられるまでの間、リースバック契約を選択される方。

５、一時的に売却するが、買戻し資金が見込めるがすぐにでも返済しないと競売に成ってしまう可能があるので、リースバック契約を選択した方。

６、物件を保有しているよりは賃貸として借りれていた方がリスクがないし楽であると考える方。

などなど様々な理由でリースバック契約をする方が増えてきています。

弊社の特徴：リースバック契約の最長期間は１０年間です。業界最長です。

通常のリースバック契約を取り扱う任意売却業者の中には、３ヶ月もしくは６ヶ月長い者で１年２年です。それに比べると１０年間で借りられる事は、依頼者の方にはメリットです。

西東京市下保谷にある物件を購入予定です。

この物件は、売主さまのご希望もありリースバック契約をさせて頂きます。

長年愛着のある物件を離れたくない方には弊社のリースバック契約をお勧めします。

今月はこれて4件の物件を購入させて頂きましたが、リースバック契約はそのうち2件

５０％の割合でお問い合わせがあり、実際には契約しています。

来月は東京の駐車場土地物件を購入する予定です。

本日の競売開札結果

５件とも惨敗です。

横浜市中区の竹之丸物件は、残念ですね。確かに売却価格は、9000万円でしたので

仕入価格としては、６000万台の中盤を想定していますが、６９００万円近くの

入札でしたので、仕方ないですね。

今回の競売開札では、１件だけが取下げして取得したことでしたね。

次回の入札では、１件の取下げ交渉中です。

アベノミクスの影響か入札件数が多いい様な気がします。

景気が良くなることはいいことですねで仕方ないですね。

横浜市・川崎市・藤沢市の『任意売却』の相談は、『任意売却救急センター』まで

1. 『任意売却救急センター』では、任意売却の無料相談の実施いたします。

横浜駅西口より徒歩５分の場所、ブライトン横浜８階部分に『任意売却救急センター』の相談所を増設いたしました。店内は当センターが運営する賃貸専門店（アルプス・エージェント横浜西口支店）と併用していますが、明るい店内になっております。

本社『日ノ出町駅前』および関内駅より７分の場所にありますが、このたび横浜駅西口にも増設しましたので、より便利になりました。ご来店前には必ず、ご予約願います。担当者が不在の可能性がありますので、予約先0120-7867-28までお待ちしております。

任意売却救急センターでもすべてのご相談を対応できません。

弊社でも専門分野がり、『住宅ローンの滞納に困っている依頼者様』を中心にご相談を承っております。

例）１

債権者との交渉及び国税・県税・市税等の交渉を行い任意売却を実施しています。

転居先をご紹介する業務や即日現金にて買取る事ができるのが弊社の専門分野です。

特にリースバック契約が主体の行になります。

１）個人の住宅ローン返済に困っていて多重債務を対応する。（多様な企画力と総合不動産業者）

２）引越ししたくても会社や自宅が一緒になっている（店舗兼住宅物件）

３）法人格の名義の物件を任意売却したい。（債権者交渉の交渉力）

４）すぐに売却して立ち退きたい。（即金買取事業）

※弊社は、単純な売却における任意売却を行いません。売却して債務を返済するのは、任意売却事業にならないからです。大手仲介業者にお問合せください。我々は、大手仲介業者様が対応できない物件や複雑化した債権を処理していくことを専門としております。一軒一軒限られた時間の中で処理をしていかないといけないので、お客様のベストな企画を提案することを心がけています。

１１月14日経過して８件ありましたがそのうちの１件に横浜市の任意売却の相談がありました。

相談者は、派遣社員で以前は個人事業を営んでおり、会社の売上が上がらず自営業から派遣社員に転職したばかりの相談者

一戸建を１０年前に４０００万円で購入しました。

３５年ローンで最初の５年間はなんとか返済できましたがその後、５年間は住宅ローンの返済に苦労しながらも返済。しかし、実際の返済は、ほかの借り入れをして返済をしていただけで実際の住宅ローンは減っていませんでした。

去年から売上が極端に下がり、返済どころか生活をしていく費用か確保できない自体です。

どうしたらいいのでしょうかというご相談です。

残債３０００万円

その他の債権600万円

国民健康保険等の税金関係　１８０万円

総債務金額約3800万円

所有不動産の評価額は、一般売り出し価格2500万円でした。

※１　売却しても売却残債1300万円残ることになる。

このようねケースを対応するのが、『任意売却専門業者』になります。

現在、専任媒介を締結し、債権者との交渉中、年内決済に向けて金額調整まで進めています。

任意売却は、時間がかかる問題から対応してから２週間で解決する案件もあります。

弊社の平均対応期間４０日で解決しています。一度ご相談ください。

※２　リースバック契約は、ご相談後適用できるかを査定させていただきます。調査期間として３営業日必要です。ご了承ください。

最近、川崎の戸建ての住宅地物件、横浜エリアのマンション物件のリースバックの問い合わせが増えて来ています。

中でも川崎エリアの戸建てのリースバックの問い合わせが多いですね。その中の大半が賃貸運営を営んでいるオーナー様の物件です。最近入居者が激減し賃貸運営していた物件に入居者が入らず銀行への返済に困っているケースが何件か続きました。

去年からの賃貸運営の低迷から賃貸運営しているオーナー様を悩ましているのが現状だからです。

銀行からの借入れも厳しく自宅の返済も滞っている状態の物件に関して救済策として『リースバック』契約を致しました。２年の契約ですがほとんどは、一時しのぎの契約で自宅を一般売却せずに済みました。

これからのこのような案件が増えそうですね。

来年の５月６月は賃貸運営のオーナー様の難民が増えそうですね。

早めの相談をお勧めします。

メールでの問い合わせ及び電話応対しております。賃貸運営のオーナー様の問い合わせ担当は木藤までそのほかの担当は一般、リースバック契約にしか対応できません。必ず、代表の木藤までご連絡ください。

今日は任意売却の当社での成功例をご紹介します。

成功事例（１）

鈴木様（仮称）から当社ホームページを見て問い合わせがあり、任意売却の商談が

スタートしました。

物件は神奈川県綾瀬市内にあるマンションで、相鉄線の駅からバスで１５分ほどの

場所にあります。

駐車場が各戸に無料で確保され、マンション全体の管理状態は良好です。

鈴木様ご夫妻は共働きですが、ご主人がリストラでアルバイトになったため、教育費の

負担が重く、住宅ローンの返済ができなくなりました。

数か月、住宅ローンの返済を滞納した後、滞納分をまとめて支払おうとしたのですが、

銀行の担当者から既にサービサーに管理が移行しており、返済は任意売却による

一括返済しか受け付けできないといわれ、困った鈴木様から当社に相談がありました。

鈴木様と専任媒介契約を結び、サービサーに連絡をいれたところ、指定の書式による

査定書を提出するよう指示があり、近隣及び同マンションの販売事例に基づき、これを

作成、提出したところ、サービサーも概ね了承し、査定金額より少し高めの金額で

売り出すことが決定しました。

サービサーとの交渉の中で鈴木様が自宅に住み続けることを強く希望されたため、

当社のリースバックのシステムを活用することにして、当社での買い取りを前提に

サービサーと交渉を重ね、査定金額を下回る価格で話をまとめることに成功しま

した。

鈴木様と当社は定期賃貸借契約を結んで、現在家賃１０万円にて賃貸を継続

しています。

現在はご夫婦の仕事も順調で希望通り自宅で以前と変わらない生活を送れる

ことに感謝のお言葉をいただきました。

成功事例（２）

山田様（仮称）より、当社のホームページを見て問い合わせがあり、任意売却の

商談がスタートしました。

物件は厚木市内にある一戸建てで、山田様自身が土地を購入、新築したもの

です。

山田様は大手家電メーカーに勤務され、本物件からは自転車で通勤されて

います。

住宅ローンは勤務先と提携の信託会社で組み、返済金は給与天引きと

なっていて、抵当権は設定されていませんでした。

大学生の子供が２人で、留学費等で学費が嵩むため、数社のカードから

借り入れを行っていました。

給与収入だけでは不足する分を東北地方に所有するアパートからの

賃料収入で補っていましたが、東電の原発事故の避難区域であった

ため、入居者がいなくなり、賃料収入がゼロになってしまいました。

このため、各種借入金の返済に充てるためにノンバンクから新たに

借り入れをおこしたのですが、結局、その返済が出来なくなり、当社に

相談が持ち込まれました。

抵当権設定はノンバンクからの借り入れ１，７００万のみでしたが、トータルの

借り入れが約６，０００万あったため、民事再生もしくは自己破産の手法を

用いて、問題を解決することにしました。

最終的に山田様は民事再生を選択されました。

当社にてノンバンクとの話をまとめ、解決することが出来ました。

現在はご主人の仕事も順調で、大学に通うお子様にも負担をかけることなく、

以前と変わらない生活を送っておられ、当社に感謝の言葉をいただいて

います。