今年収益ビルとして横浜市戸塚区にある尾崎台ビルを紹介します。

この物件は、去年（２０１２年）より所有者より任意売却の依頼がありました。しかし、横浜市税の承諾だけがもらえず、競売に強行しましたが、応札して当センターにて競落しました。

経過年数の３７年とかなり老朽化も進んでいて、入居率も５０％代でした。このままでは、収益ビルとしての存続は難しいと考えますが当センターではこのような収益ビルをリノベーションする事で収益性のいい物件に生まれ回る事が出来ます。

購入当初　稼働率５０％　表面利回り８％

テナント数４室　居室１２室　駐車場６台

空室（テナント２室　居室８室　駐車場２台）

現在リノベーション後　９１％＋看板分　表面利回り１６．７％

空室　居室２室のみ

新しい提案で置き看板３スペース成約済（１カ所は弊社で使用しています）

このようにリノベーションを行う事で現存の物件を高利回りで稼働する事が出来ます。ちなみに満室に成ると１９．４％になります。

このように物件の価値は現時点での稼働をいかに高利回りにするかを考えだす事が必要です。当センターによる収益物件の平均利回りは１５．５％に成ります。（一部７％の物件が有りますが、築年数も浅く世代交代（※物件入れ替えによる）しました結果）

先週契約した物件、横浜市中区福富町の収益ビルは、満室想定で１９．１％です。現在は１４．３％ですので、高利回りです。デメリットとして築年数が古い事です。（５０年）※このような物件を購入するには、当然現金での購入が不可欠です。銀行の融資による買い入れは不可能ですので、一般のオーナー様はまねをしないでください。

当センターがなぜ古い物件を購入するかです。

★メリットとしてまずは、価格が安い事です。古い物件は、修繕工事を怠りがちですが、当センター（運営会社：株式会社アルプス建設）である事からリノベーションのノウハウが有る事と自社での客付け部門（アルプスエージェント：賃貸専門店３店舗）を持っている事と管理部門を併設している事です。このように総合的にケアーできる体制で初めてこのような物件を購入する事が出来ます。

★デメリットとしては、冒頭にも説明したように銀行の融資がつきにくい事です。また、建物の修繕に莫大な費用がかかる事と集客が難しい事です。

★★まとめ：購入後の事をどのように考えているかが収益物件を購入する方針になります。

収益物件を購入して会社運営していく事は並み大抵な事では有りません。ちまたによく有る定年までのワンルームマンションを購入し収益として貸し続けて定年後には、（年金が見込めない事を理由）副収入を当てにする公務員や大手企業の社員の方々がいますが果たして大丈夫でしょうか？定年までの貸し続けるリスクを軽んじています。家賃はこの２０年間一部の地域を除けば横ばいか下がっているのです。そういった過程で何十年も持ったマンションも老朽化してきます。これを資産というでしょうか？（私は、資産ではなく負債に成ると考えています）

不動産を持ち続ける難しさは、次の内容です。

現金を持っている方の購入は、全く問題有りません。しかし、借り入れをして購入しているオーナー様（大抵のオーナー）は、そうはいきません。大家業のみのオーナーは、少ないのです。副業というか本業が別に有り収益物件を購入しているのです。

※収入と借入額の返済の比率が８０％を上回る場合は要注意です。

シュミレーションしてみます。１００万円の家賃収入があり、８０万円の毎月の返済、借入額は２億円　期間２５年　２．５％の金利とします。毎月の管理費は家賃の３％・修繕管理費は５％とします。（鉄筋コンクリート造の建物１５年　比率１億円建物・土地１億円とする）表面利回り６％とします。

毎月の経費：８０万円＋８万円＝８８万円

差し引き額：１００万円ー８８万円＝１２万円の利益になります。

ここで、喜ぶのは早いです。土地・建物固定資産税がかかります。およそ年間５０万円月額にして４万円かかりますので、８万円の利益が残ります。年間で９６万円のキャッシュが残ります。

むむ・・・・・これで終わりません。年間の収入から減価償却を差し引いて不動産収入に置ける税金を納めます。約２９０万円の減価償却に対して収入９６０万円から金利分２８０万円を差し引くと６８０万円（概算です）ー２９０万円（減価償却）＝３９０万円に対する所得税（３０％から４０％ぐらい）平均３５％とすると１３６万円になります。

これは、現金で残った９６万円から１３６万円を引かなければ成りません。つまり年間４０万円を追い銭します。満室想定での数字です。空き室が入ったり、賃料が下がるともっと払えなくなる事と金利上昇による返済難民が出るでしょうね。最初のうちは減価償却が大きくおよび初期費用が有るので税金がほとんどかかりませんが、３年目以降は大変です。返せないでしょうね。そう成ると持って３年目で売却するオーナーが多いのも現実です。

賃貸オーナー業で食べていける方々のほとんど賃貸業を副業として本業がうまく言っている方と元々からの大地主様でしょうね。一般の投資家は３年目で逆さやになり、１０年目には競売になり、自宅までなくなる方が少なく有りません。買っていなければと後悔しても一度買った収益ビルはなかなか売却できません。なぜなら、再販するときには更なる価格で売り出さなければ成りません。仮に６％の表面利回りから２％のよくて８％の場合はどうでしょう。これも経済利回りから言って５年は持ちますがそれ以降は、もりません。つまり１２％以上の利回り物件は、融資型投資のオーナー様には向きません。大抵の方は、５年の間返済していけている事に満足して５年後以降を忘れしまっているからです。

対応策：買ってしまった物件は、３年以内に売却する方向で調整します。それ以上所有していても自己資金を投入していくはめに成ります。物件購入は、儲かっている企業が現金を不動産にかえて税金の優遇をして内部留保金をためていける企業のみです。

任意売却は文字通り、住宅ローンの滞納による売却、競売になる前に売却する売却方法ですが、滞納した状態で任意売却の相談に来られる相談者様がいますが一番大事なのは『滞納するかもしれない方』にとても有効な手法です。なぜなら、滞納してしまい時間がない状態で相談しても相談した先の『任意売却業者』の言いなりです。『時間がないから』とか『周りの人に気づかれてしまう前に』など切迫している状況で正しい判断ができないまま依頼してしまうケースが数多くあります。

実際は、『うっかり滞納しまった』『払えないので払わなかったので、滞納通知書が来てしまった』など原因が分かっているのに対応しなかったの方の相談者は、時間のない選択をせざる負えません。

もちろん早いに越したことはありませんが、見込みがある方は（滞納してしまう可能性がある・収入が減ってきている）事前に弊社にご相談ください。見込みの方は、その後のケアーの仕方を知らないで深みにはまって抜け出せないだけですから。

本日の競売開札結果

５件とも惨敗です。

横浜市中区の竹之丸物件は、残念ですね。確かに売却価格は、9000万円でしたので

仕入価格としては、６000万台の中盤を想定していますが、６９００万円近くの

入札でしたので、仕方ないですね。

今回の競売開札では、１件だけが取下げして取得したことでしたね。

次回の入札では、１件の取下げ交渉中です。

アベノミクスの影響か入札件数が多いい様な気がします。

景気が良くなることはいいことですねで仕方ないですね。

横浜市・川崎市・藤沢市の『任意売却』の相談は、『任意売却救急センター』まで

２月に入り、不動産の繁忙期に入りました。

全３支店での中間報告を兼ねて売り上げ状況を確認しましたが、なかなか繁忙期らしい

売上が上がりません。予定よりも２０％売り上げが低かったことに残念。

しかし、残りの半月余りで予定の売り上げをあげられる用に支店の皆さんには

頑張っていただきたいですね。

任意売却の業務も本格化してまいりました。連日のように任意売却のご相談の電話やメールが

絶えません。その反面、お問い合わせをいただいても対応できない方がいらっしゃいます。

優劣を付けることなく、先着順にて対応してまいりますので、お待ちの方々には大変申し訳ございません。

来月の３月４月はさらに忙しくなることが予想されますので、事前に電話にてご予約願います。

５月ごろは若干お問い合わせの件数も連年であれば減りますので、そのころまでお待ちになれない方は

下記：連絡先までご連絡ください。

0120-7867-28まで

担当：木藤（キトウ）まで

建設業界及び住宅市場の動きが活発化してきました。

消費税の増税による駆け込み需要によるもの本物になるかはこれからです。

段階的に増税することから2段階の駆け込み需要があると思われまうが、分離課税を

期待したいです。住宅売買需要は、2年は順調に推移しますがその反面賃貸需要は

低迷することは必死です。

≪ポイント１≫

過剰供給による選び放題の賃貸市場は、借り相場です。今だからこそ仮に転じたいのですが

買いの魅力があります。しかし、5年後を想定しましょう。今は消費税の問題もあり、会の状況ですが

個人売買の住宅は、非課税です。業者が販売する住宅には、課税されるため高くなりますが、中古

は消費税の影響はありません。

≪ポイント２≫

賃貸物件の居住系は、こちらも非課税です。つまり直接的な賃料の値上げにつながりませんが

間接的には上がる可能性はあることです。

新築の物件を購入する際は、消費税の増税による価格の上昇は免れませんが、中古物件（個人で営利的でない）

は影響ありません。

あなたはどちらを選択されますか？

私は、賃貸派です。

横浜市・川崎市・藤沢市の『任意売却』の相談は、『任意売却救急センター』まで

今月は、先月購入した物件を解体しています。

築35年経っている物件で非常に困った問題が出て来ています。

これを見たら理由がわかりますよね！！

横浜市・川崎市・藤沢市の『任意売却』の相談は、『任意売却救急センター』まで

任意売却救急センターの木藤です。

住宅ローンの返済に困った方々からの問い合わせで、任意売却と一般売買の違いをよく尋ねられます。

基本的には、住宅ローン及び債権額を返済することができなくどうしようもできない場合、任意売却するのであって一般売買とは違います。

具体的にどう違うか？

①一般売買は債権者（銀行など）と交渉をすることなく、物件（住宅）を売却することで特に難しいことはありません。売却することで借金を返済を済ませるからです。

②任意売却は、売却しても借金（負債）残ってしまうことを意味しています。つまり残ってしまった債権は必ずと言っていいほど任意整理（自己破産・民事再生）を行うのです。

※インターネットなどでは、早く相談し手頂ければ解決も早いという文言をよく聞きますが、すべてではありません。ごく一部です。つまり、滞納が長い間続いている物件で今にも競売になってしまう物件は急ぎます。その他は、正直そんに急ぐものではありません。なぜなら、相手がありからです。債権者との交渉ののち進めていかなければならない以上、事らから進めても進みません。進行に関しては、必然です。

任意売却救急センターの齊藤です。

任意売却

当社へ任意売却を依頼される方の中で、既に他の所へ依頼されているがその事でご相談をしたいということでご連絡があるケースがあります。

そのご相談の中で多いのが

「依頼したけど、なかなか売れない」というケースです。

ご相談を受け、詳しくお調べしてみると面白い事がわかります。

それは、

業者が売り出しを一人占めしている

ということです。

競売

通常、物件を売り出した場合、全国の不動産業者が閲覧出来るデータベース「レインズ」というものに

物件情報が掲載されます。

そして、その物件情報を元に各不動産業者がお客さんを紹介しあって売却が進むことがほとんどです。

ですが、業者さんによってはその紹介をNGにするケースがあります。

なぜだか分かりますか？

業者のもらえる手数料が違うんです。

通常、不動産を売却した場合には手数料は売主と買主両者から不動産屋へ支払われます。

ですが、他の不動産屋から紹介された場合には不動産屋が２社（あなたが依頼された不動産屋と紹介をした買主側の不動産屋）

入ることになりますので、買主側から支払われる手数料は紹介をした不動産屋へ入ります。

ですので、あなたが依頼された不動産屋はあなたからしか手数料がもらえません。

そのため、業者さんによっては紹介をNGにして自分で買主を見つけようとする訳です。

ですが、それはあなたにとって良いことでしょうか？

もし、紹介がなければどうなると思いますか？

紹介がないということはネットワークがないということです。ということは、

通常よりも売却に時間がかかります

通常の売却とは違い、任意売却にはタイムリミットがあります。競売というタイムリミットが。

もし、時間がかかって競売となってしまったら？

しかも、その業者さんの利益・欲のために。

借金

もし、今任意売却をご依頼をされているところがあれば今一度見直しをしてみてもいいかもしれません。

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